першановинистаттізахідцентрвостокпівденькримфорум пошукконтакти  

Андрій Глуховський: Чи насправді місцева влада Львова сприяє у діяльності ОСББ?

додано: 18-02-2010 // // URL: http://maidan.org.ua/static/mai/1266511930.html
Версія до друку // Редагувати // Стерти

ЛьвівщинаСуспільство

У місцевих медіа доводиться часто чути про сприяння місцевої влади діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ), виділення значних коштів із місцевого бюджету для функціонування ОСББ і т.д. Подекуди у таких повідомленнях криється елементарна дезінформація та елементи маніпуляції громадською думкою. Про проблеми функціонування ОСББ у Львові краще знають представники цих ОСББ.

Якщо проаналізувати Програму сприяння створенню та забезпечення функціонування ОСББ у м.Львові на 2009-2012 роки, затверджену ухвалою № 2693 від 18.06.2009 (далі - Програма) та Програму створення та забезпечення функціонування ОСББ у м. Львові, яка затверджена рішенням виконкому від 11.07.2000 р. №328 (втратила чинність), то ми не знайдемо справді нових і ефективних ідей чи механізмів, інновацій, якісних підходів до розвитку ЖКГ м. Львова, насамперед у частині утримання багатоквартирних будинків.

Мабуть, це пов’язано із тим, що до написання Програми широко не залучались представники самих ОСББ м.Львова. Зрештою, практика залучення представників ОСББ до прийняття рішень з проблематики ОСББ часто є практично відсутньою.

Хто ж готував цю програму? Можливо, міські посадовці і представники депутатського корпусу. Невідомо також, яким чином вивчались проблеми і запити діяльності ОСББ міста Львова. Внаслідок такої ситуації, міські посадовці, маючи, інколи, віддалене розуміння проблем діяльності ОСББ, не завжди реалістично могли викласти стратегію і механізми розвитку ОСББ міста.

У програмі звернуто увагу на обмеженість коштів, які виділяються на ремонт житлового фонду, та запропоновано вирішити це шляхом «проведення структурних реформ, які дадуть змогу створити нову економічну модель експлуатації та розвитку житлового господарства, забезпечити його надійне і високоякісне обслуговування з врахуванням інтересів мешканців».

Аналізуючи вище процитовану частину програми, складається враження, що остання тільки декларує шлях проведення структурних реформ, а не встановлює механізмів накопичення коштів для подальшого їх спрямування на ремонт та утримання житлового фонду. Та зрештою, не дано відповідь, які ж це мають бути структурні реформи і хто їх має здійснювати?

Загалом програма вибірково описує проблематику утримання житлового фонду у м. Львові, на противагу цьому не запропоновано, окрім створення ОСББ, жодної альтернативи вирішення проблеми.

Текст програми містить численні переписування положень Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», зокрема в частині прав та обов’язків членів ОСББ.

Завдання, які ставить дана програма носять декларативний характер, при цьому самого механізму їх здійснення Програма не визначає. Виключенням з цього переліку можна визначити - фінансування робіт з капітального ремонту будинків, у яких створено ОСББ, що в свою чергу потребує детального розгляду.

Фінансування робіт з капітального ремонту будинків, у яких створено ОСББ потребує окремого аналізу з вивченням процедури надання коштів окремим ОСББ. Нам не вдалось, хоча б на сайті міської ради, відшукати відповідь на питання, яким чином витрачаються кошти для цих же ОСББ? До речі, кошти міської громади, які повинні використовуватись в інтересах територіальної громади.

Відповідно до інформації отриманої від голів окремих новостворених ОСББ, стало відомо, що в 2009 році на ремонт будинків з бюджету виділено близько 3 млн. грн. на 35 ОСББ. З цих 35 ОСББ, найбільшу кількість коштів у сумі 2 млн.грн. отримала Асоціація «Сихівчанка», яка об’єднує в собі 15 будинків, середній вік яких не більше 25 років, решта коштів спрямовано на інші 34 ОСББ, середній вік будинків яких понад 40 років. Тобто 34 будинки в середньому отримали не більше 30 тис.грн., а 15 будинків з ОСББ «Сихівчанка» понад 130 тис.грн., що загалом в 4 рази більше.

Хто ж приймає рішення про критерії і співвідношення коштів, що перераховуються для підтримки ОСББ? Чому й досі не розроблено чітких правил і механізмів їх отримання ОСББ? Чому міські посадовці не звітують перед представниками усіх ОСББ про витрачання коштів міського бюджету на розвиток і підтримки діяльності ОСББ?

Мабуть, у місті Львові визріває потреба у створенні за ініціативою самих ОСББ дорадчого органу – громадської ради представників ОСББ, яка б вирішувала питання виділення коштів, здійснення контролю за їх витрачанням, проведення оцінки виконання цієї програми.

Окремої уваги потребують проблеми діяльності підрядних організацій, які здійснюють перший ремонт будинку з моменту передачі на баланс. ЛМР мала б визначити на прозорих і відкритих засадах чіткий перелік підрядних організацій, які здатні виконувати відповідні роботи за адекватними розцінками. Інколи складається враження, що під соусом допомоги ОСББ відбувають дуже прості фінансові махінації на користь «своїх» підрядників, але не задля самих ОСББ.

Варто було б передбачити фінансування питань розробки документації для проведення конкурсу по відбору підрядних організацій, які здійснюватимуть утримання та ремонт будинків, вивезення твердих побутових відходів, аварійні роботи для ОСББ, за ставками визначеними по результатах відповідних конкурсів, але не більше ніж граничні ціни для аналогічних об’ємів і видів робіт.

Програма жодним чином не закладає підвалин для покращення процедури передачі будинку з балансу комунального підприємства на баланс ОСББ, що є ключовою складовою правильного управління будинку. При передачі будинку з балансу на баланс ОСББ керуються постановою Кабінету Міністрів України «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"» № 1521 від 11.10.2002 року, в якій викладено порядок передачі та надано типовий Акт приймання-передачі. Але у даних нормативних актах чітко не визначено усіх процедур передачі будинку, тому є необхідним прийняття окремого рішення/положення ЛМР про порядок передачі будинків які належать територіальній громаді м. Львова на баланс ОСББ.

Аналізуючи локальне законодавство можна натрапити на рішення Севастопольської міської ради від 12.09.2006 г. N 654, «О внесении изменений в Положение о порядке передачи, списания основных средств, являющихся собственностью территориальной громады г. Севастополя». В даному рішенні Севастопольська міська рада детально описала всю процедуру передачі будинку з балансу громади міста на баланс новоствореного ОСББ.

У Львові фактично відсутня процедура проведення розрахунків між комунальним підприємством та ОСББ, у випадку переплати мешканцями комунальних платежів. Даний недолік можна назвати фатальним з огляду на повернення коштів добросовісного власника з комунального підприємства на рахунок ОСББ. У зв’язку з неврегульованим питанням проведення розрахунків та довготривалим конфліктом по цьому питанню з ЖЕКом, власнику необхідно звертатись в суд за захистом своїх прав і інтересів, щодо повернення наперед сплачених сум квартирної плати.

В Програмі вказано про ускладнену та фінансово затратну процедуру передачі у спільну сумісну власність об’єднання прибудинкової земельної ділянки.

Згідно покрокової процедури закріплення земельних ділянок за ОСББ встановлено, що ОСББ повинно звертатись в спеціалізовану землевпорядну організацію для виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку. Умови і строки розроблення технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку визначаються договором, укладеним ОСББ з виконавцем цих робіт.

Для прикладу, ОСББ «Майорівка» здійснює процедуру отримання у власність прибудинкової території. При зверненні в спеціалізовану організацію - Львівське Комунальне Підприємство "Центр земельного кадастру та землеустрою" (м. Львів, пл. Ринок, 1) новому ОСББ запропоновано виконання робіт в розмірі 2500 грн., що є значною сумою. Ба більше, дане підприємство є комунальним, а отже за послуги за виконання робіт є вражаючим. Тому варто у локальних нормах окреслити механізми виготовлення технічної документації в комунальних підприємствах Львова за найнижчим тарифом, або взагалі передати функцію платника за договором на Львівську міську раду.

Дійсно, підготовка документів по передачі у спільну сумісну власність об’єднання прибудинкової земельної ділянки є дуже затяжною процедурою, та потребує внесення значних змін, зокрема щодо терміну розгляду питання, та грошових видатків в цілому.

З проблемами щодо надання у власність земельної ділянки по вул. О. Теліги, 17 зіткнулось ОСББ «Газда». Її голова пройшов тяжкий шлях щодо виготовлення технічної документації на прибудинкову територію, з метою отримання у власність земельної ділянки площею 0,07 га, подав необхідний пакет документів для прийняття Львівською міською радою – рішення, по його зверненню. Яким було розчарування Голови, коли сесія ЛМР відхилила його звернення, не аргументуючи це жодним чином. Складалось враження про зацікавленість чиновників ЛМР до земельної ділянки.

Але зусиллями Голови ОСББ, та враховуючи постанову місцевого суду Личаківського району, а також виконання останньої у примусовому порядку - підрозділом примусового виконання рішень судів Головного управління юстиції у Львівській області, ОСББ «Газда» врешті-решт отримала 12.11.2009 року у власність земельну ділянку площею 0,07 га, що підтверджується ухвалою ЛМР № 3078, від 12.11.2009 року.

За весь 2009 рік Львівською міською радою прийнято всього лиш 5 рішень щодо надання у користування або власність земельних ділянок для ОСББ, хоча підготовлених пакетів документів до розгляду на сесії є понад 25.

Таке зверхнє ставлення та упереджене ставлення, закритість у питаннях про надання земельних ділянок у власність ОСББ потребує якнайшвидшого втручання і вирішення.

Актуальним питанням є також надання приміщення під діяльність ОСББ. Мабуть, у разі наявності у багатоквартирному будинку вільного приміщення (квартири), яка є власністю м. Львова, дане житлове приміщення має переводитись за рішенням ОСББ в нежитловий фонд і передаватись в користування ОСББ по мінімальній ставці орендної плати для реалізації функцій управителя багатоквартирним будинком належного забезпечення його експлуатації. Ба-більше, забезпечення ОСББ приміщеннями має здійснюватись в пріоритетному порядку для ОСББ.

Також варто передбачити механізми кредитування ОСББ у зв’язку з проведенням останніми робіт по утепленню фасаду будинку, та внутрішньо будинкових систем центрального опалення та гарячого водопостачання, що дасть можливість в майбутньому значно економити на енергоносіях.

Механізм отримання наступний: отримувати кредит мають право виключно самоокупні/прибуткові ОСББ; статус самоокупності/прибутковості визначається проведенням незалежного аудиту; передбачити перелік партнерів – банків; ОСББ отримує кредит в банку на конкретно визначений перелік робіт; Львівська міська рада до кредитному договору є поручителем; Львівська міська рада повністю або частково погашає проценти по кредиту; у разі повного погашення процентів, ЛМР має право проводити аудит надходжень і використання коштів ОСББ; у разі нецільового використання коштів ОСББ, ЛМР може відмовитись від поручительства по договору.

Варто також передбачити механізм щодо страхування, зокрема страхування відповідальності ОСББ, або управителя, включаючи страхування відповідальності підрядних організацій залучених для проведення робіт по утриманню та ремонту загального майна, за заподіяння шкоди житловим і нежитловим приміщенням і об’єктам загального майна в будинку під час виконання робіт. Страховою компанією за даним видом страхування має бути державне підприємство.

На локальному рівні потрібно впроваджувати спрощену процедуру прийняття рішення про відключення споживачів будинку від мереж центрального опалення і гарячого водопостачання. Адже, на загальних зборах новостворених ОСББ, у членів ОСББ завжди виникають питання про відключення від мереж центрального опалення через необгрунтовано високу вартість таких послуг. Адже в тариф опалення ще включено двохставковий тариф, кошти з якого спрямовуються на ремонт та обслуговування обладнання комунальної котельні. Звичайно краще витрачати кошти на обслуговування власної котельні (дахової або індивідуальної) , ба більше, позитивним моментом цьому є значно менші затрати на транспортування теплової енергії.

Отож, програма загалом не вирішує і не закладає механізмів розвитку ОСББ у місті Львові, а навпаки – фактично гальмує розвиток ОСББ і створює чергові можливості для нецільового використання коштів міського бюджету. На жаль, не помітно жодних поштовхів у питаннях набуття у власність прибудинкової території, прозорості щодо отримання і використання, коштів на ремонт будинку, покрокової процедури передачі будинку з балансу на баланс.

Андрій ГЛУХОВСЬКИЙ, голова ОСББ «МАЙОРІВКА», Центр «НАШЕ ПРАВО».
Обговорити цю статтю у форумі

додано: 18-02-2010 // URL: http://maidan.org.ua/static/mai/1266511930.html
Версія до друку // Редагувати // Стерти

Увага!!! Сайт "Майдан" надає всім, хто згадується у розділі "Статті", можливість розмістити свій коментар чи спростування, за умови належного підтвердження особи. Будь ласка, пишіть нам на news@maidanua.org і вказуйте гіперлінк (URL) статті, на яку ви посилаєтся.




Copyleft (C) maidan.org.ua - 2000-2017. Архів пітримує Громадська організація Інформаційний центр "Майдан Моніторинг". E-mail: news@maidan.org.ua