Дмитро Козиренко: Як футбольний ультиматум допомогає “освоїти” 90 гектарів території в центрі Полтави

Варто нагадати, що президентом ФК «Полтава» є Леонід Соболєв – підприємець, власник будівельної компанії «Сучасний Дім», яка є одним з найбільших забудовників у Полтаві. «Сучасний Дім» є основним претиндентом на забудову величезної території колишніх артскладів площею 90 гектарів.

І ось вже через тиждень ми всі побачили в місцевих інтернет-виданнях статті про те, що керівництво ФК «Полтава» зустрілося з депутатами для пошуків збереження клубу. Що цікаво, пріоритети у вимогах Соболєва різко змінюються: якщо у своєму офіційному зверненні про зняття з чемпіонату ФК він більше говорить про непорозуміння з місцевою владою, проблеми спорту у Полтаві, розвиток футбольного клубу, то зараз він уже чітко заявляє про те, що йому необхідно вирішити питання з землею під будівництво стадіону і затвердити проект забудови території колишніх артскладів. Але і цього пану Соболєву мало. Йому ще потрібні гарантії від міської влади, що саме «Сучасний Дім» отримає право на забудову територію колишніх артскладів! І все це в обмін на те, що він не зніматиме ФК «Полтава» з чемпіонату. Можна подумати, що настільки абсурдні і безкомпромісні вимоги в міській раді ніхто не сприйматиме серйозно, але сам факт того, що ця зустріч відбулась, говорить нам про певну підтримку пана Соболєва в депутатських колах. Довго чекати не довелось, і минулого тижня депутат міської ради від ВО «Свобода» Ямщиков Вадим випускає статтю під назвою «Мій погляд на ситуацію, що виникла навколо ФК “Полтава”, дитячих футбольних шкіл і нового стадіону». На мій же погляд, стаття вийшла відверто пропагандистською з явним ухилом на сторону інтересів забудовника. Абсурдність деяких тверджень та аргументів молодого депутата і підбила мене до написання цього посту.

У приватній розмові Вадим запевняє мене, що жодних дивідендів від цієї справи і конкретно цієї статті він не отримує. І я йому вірю, бо до сьогодні знав Вадима виключно як чесну і порядну людину. Допускаю, що такі дії є результатом недостатньої обізнаності депутатів в питаннях просторового розвитку міста, забудови, умов, які виставляють інші міста забудовникам та досвіду інших міст і країн у подібних питаннях. Тому спробую допомогти розібратися в деяких питаннях в межах своєї компетенції.

Артсклади

До початку 20 сторіччя дана територія та суміжні території розвивалися, як ремісниче передмістя Новоселівка. Згідно генплану затвердженого 1803 року, з 1808р. на трикутнику теперішнього парку з меморіалом Солтатської Слави існувало старе міське кладовище. У 1872 році задіяні під кладовище нові ділянки з розширенням на місці сучасного парку з монументом Скорботної матері та території підприємств “Лтава” та хлібзаводу. В часи другої світової війни на території кладовища фашисти розстрілювали військовополонених та мирних жителів, у тому числі масово євреїв. На місцях братських могил встановлені монументи Солдатської Слави та Скорботної матері. Безпосередньо на території колишніх артскладів було місце розташування табору військовополонених – шатлаг №357 та поховання. У післявоєнні роки майже всю територію займала артилерійська база, розформована в 90-х роках.

Немає жодних сумнівів, що ця цінна територія, яка географічно розташована майже в центрі міста, дійсно має бути забудована. Полтава, як і більшість пострадянських міст, розвивалась екстенсивно – постійно розросталась, залишаючи багато пустот різного масштабу та розривів між мікрорайонами. Але зараз ми маємо можливість заповнити величезну прогалину в тканині міста та започаткувати принцип інтенсивного просторового розвитку Полтави.

В чому ж проблема?

Головне питання в тому, як саме забудувати цю територію, хто і на яких умовах може це робити. Давайте розберемося.

Чому освоєння пустих територій є вигідним для забудовників, я думаю, зрозуміло і частково описано вище – головним чином через відсутність жителів та інших стейхолдерів. В такому випадку місто повинно висувати справедливі вимоги і забезпечити конкуренцію серед претендентів на забудову території, а в результаті отримати найвигіднішу пропозицію. Вимоги можуть бути різними: будівництво дитячого садка та школи, прокладка вуличної інфраструктури, прокладка нового міського каналізаційного колектору, чіткі містобудівні та архітектурно-планувальні вимоги до майбутніх об’єктів і т.і. Кожен девелопер, який претендує на забудову якогось фрагменту Артскладів, отримає частину території за умови виконання поставлених вимог при найвигіднішій пропозиції.
Передбачаючи, що прихильники Соболєва будуть подавати його згоду, наприклад, на будівництво дитсадка та тролейбусної лінії як добрий жест благородного забудовника, хочу нагадати, що такими мають бути звичайні умови отримання землі, а не добровільна благочинність. У випадку конкурентної боротьби девелоперів за якусь ділянку, місто може отримати більш вигідну угоду, ніж тоді, коли це буде лише один забудовник.

У підсумку може так статися, що «Сучасний Дім» і стане єдиним або переважним забудовником цієї території, якщо запропонує найбільш вигідні умови. Але для цього місто має сформувати чіткі вимоги і правила забудови цієї території для будь-якого девелопера.

Про проект забудови Артскладів

Сьогодні ми не маємо чіткого бачення просторового розвитку міських територій (неадекватний совковий генерельний план до уваги не брати). Даний випадок є чудовим приводом для розробки Стратегії просторового розвитку Полтави. Раджу депутатам задуматися.

У своєму ультаматумі пан Соболєв наполягає на затвердженні детального плану території (ДПТ) кварталу, обмеженого вулицями Енгельса, Пушкарівською та Артема в м.Полтаві площею 90 гектарів, який розробив державний проектний інститут «Міськбудпроект».

Відповідно Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» детальний план території у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. Детальний план розробляється з метою визначення планувальної організації і функціонального призначення, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території населеного пункту, призначених для комплексної забудови чи реконструкції.

Мова йде про цей проект

Тут варто зупинитися детальніше

Даний ДПТ розроблявся спеціально на замовлення «Сучасний Дім». Це добре видно на самому проекті. Наприклад, в проекті з’являється футбольний стадіон на 17 тис. відвідувачів, за будівництво якого так переживають деякі депутати. Хочу звернути їх увагу на те, як «досвідчені проектанти» посадили стадіон прямо під стінами Полтавського міського клінічного пологового будинку.

Полтавський міський клінічний пологовий будинок – єдиний міський рододопоміжний заклад, що розрахований на 185 ліжок, із яких 135 акушерських і 50 гінекологічних. Штат пологового будинку складає 408 осіб.

Від стадіону на 17 тис. вболівальників до міського пологового будинку всього 90 метрів! Дев’яносто, Карл!!!

Очевидно, за задумом авторів, немовлята з перших днів свого народження мають знати, що Путін – ху*ло. Для них це має бути набагато важливіше, ніж спокій.

Щоб замолити ці проектні гріхи, проектом передбачили будівництво чергового церковно-розважального комплексу на відстані всього 400 метрів від існуючої Свято-Пантелеймоновської церкви.

Але і без цих фейлів проект ДПТ викликає великі сумніви. Проект розроблений в «кращих» традиціях радянського містобудування, а саме мікрорайонування, від якого уже давно відмовилися в усьому цивілізованому світі. Автори в пояснювальній записці запевняють, що в ДПТ застосовані якісь там перхедні принципи від мікрорайонної забудови до квартальної, але на ділі це те саме радянське містобудування, тіки з периметрально розставленою забудовою в деяких місцях. Хоча треба їм подякувати за те, що там з’явилась хоч і незначна, але сітка вулиць – могли ж і без неї зробити.

Спробую пояснити. Однією з проблем Полтави сьогодні є фрагментований характер міської тканини. Це проявляється у великих відстанях між будівлями, незавершених периметрах кварталів і, відповідно, вулицях, несформованих забудовою. Відсутність безперервності міської тканини робить її менш ясною, ускладнює орієнтацію в місті. Фрагментованість забудови призводить до браку щільності, вираженої як кількістю жителів, так і активністю, необхідною для створення динамічного міста.
Висотність іноді невірно тлумачать як високу щільність, переконливим прикладом цього є мікрорайон. Щільність часто асоціюється з великими проектами забудови, як правило низької якості, прикладами яких в Полтаві є Левада, Огнівка, Сади-1, Сади-2. Високоякісної забудови середнього масштабу, яка є основою підвищення щільності, в місті дуже небагато і майже вся вона знаходиться в центрі міста.
Полтава ще може стати містом з чіткою структурою і з чіткими кордонами кварталів, вулиць, площ і дворів. Консолідовані міські квартали створюють чіткі межі приватної та публічної відповідальності, одночасно відтворивши характер площ, вулиць і дворів. Завдяки цьому поділ відкритого простору на суспільне і приватне буде знову працювати.
Небезпека поточної тенденції також полягає в поступовому виключенні всіх типологій середньої поверховості, що обмежує вибір житла, зменшує різноманітність планувальної структури та ціновий діапазон в секторі житлового будівництва.

Створення кварталів із замкнутим периметром і кластерів будівель допоможе краще розмежувати приватні та громадські простори. У ситуації, коли всі межі власності ясно позначені і зрозуміло, хто відповідає за той чи інший простір, вирішувати проблему обслуговування території стане набагато легше.

У розмові про підвищення щільності є кілька питань, що викликають сумніви у багатьох і тому вимагають роз’яснень.
В Україні діють норми щодо інсоляції для житлових і громадських будівель, і прийнято вважати, що це накладає об’єктивні обмеження на висоту та щільність забудови. Тут, однак, не враховуються деякі важливі моменти.
Крім висоти будівлі, важливу роль відіграють орієнтація квартир, розмір вікон, одно- або двостороння орієнтація. Всілякі кліше, що виникли на основі цього правила, вже багато разів спростовувалися. Тому інсоляція є поганим інструментом для контролю щільності. Забудова Полтави складається не тільки з житлових будинків, і будь-яке збільшення щільності може бути досягнуто за рахунок комбінації житлового та нежитлового будівництва.
Проект ДПТ від «Міськбудпроекту» ігнорує усі вищеописані принципи і не формує цілісну щільну міську тканину із зрозумілою структурою та чіткою градацією просторів на публічні, напівприватні (двори) та приватні. Формує він лише двори-парковки та безгоспні простори, на яких людям робити нічого.

Є ще один проект забудови Арскладів

У вересні 2006 року територію колишніх артскладів передали в оренду на 25 років ТОВ «П’ятий елемент». ТОВ «П’ятий елемент» замовляє розробку проекту забудови на даній території нідерландській студії – «MAX WAN». Вони розробили проект спільно із українським архітектурним бюро «Зотов і Ко». Проект вийшов доволі якісним та інноваційним. Його особливість полягає в квартальному типі забудови. Там більш раціонально використовується вся територія, периметральна організація парковок та відсутність автомобілів у дворах, людський масштаб забудови та її середньоповерховість, перші поверхи у житлових будинках або відсутні, або виконують громадські функції, відсутні величезні занедбані безгоспні простори між будинками, які ми бачимо у своїх мікрорайонах, уся територія житлового масиву фактично є суцільним публічним простором. Проект також враховує ландшафні особливості ділянки. Парк Скорботної матері сполучений із ставками біля 1-ї міської лікарні (підлягають санації) суцільним ланцюгом публічних просторів, який проходить через весь масив. Це вам не хрестоподібні алеї від Міськбудпроекту з церквами.

Цей проект так і не реалізували через фінансові проблеми компанії-забудовника. Позаминулого року суд розірвав договір оренди землі по вулиці Пушкарівська, 22 (площею 50 га) між Полтавською міськрадою і

ТОВ «П’ятий елемент» від 17.11.2006 року. Суд зобов’язав ТОВ «П’ятий елемент» повернути до комунальної власності вказану земельну ділянку. На цьому даний проект і помер.