04/10/2005 | Willie

З Форуму УП
___________________________________________________________
Проект "Жилье для Народа" (или «12 шагов навстречу людям»)
Автор: alt (80.237.140.---)
Дата: 07 Apr. 2005 р. 17:07


Проект "Жилье для Народа"
(или «12 шагов навстречу людям»)
(версия 4)

*Введение.

Наверное каждый житель Украины знает, что обеспеченность жильем в нашей стране оставляет желать лучшего. Последние несколько лет ситуация стремительно ухудшается, жилье стремительно дорожает и становится недоступным уже даже для относительно обеспеченных слоев населения.
Во многом это связано с отсутствием социально-направленной государственной политики в сфере жилищного строительства, несовершенстве и противоречивости законов, регулирующих правоотношения сторон в этой сфере, коррупции и движения теневых капиталов.

*Для справки:
- Общий жилой фонд в Украине составляет 1,1 млрд кв. М
- На одного гражданина приходится в среднем 22 кв. м жилья, что в 2-2,5 раза меньше, чем на жителя Центральной и Западной Европы.
- На квартучете состоит 1,4 млн. семей.
- В 2003 и 2004 гг. квартиры получили по 25 тыс. семей-очередников: если двигаться такими темпами, жилищная очередь будет ликвидирована через 56 лет.
- В 2003 г. было введено в эксплуатацию 62,3 тыс. новых квартир, в 2004 г. — 70,7 тыс.
- В то же время ежегодно в стране совершается до 150 тыс. сделок с недвижимостью, а емкость рынка эксперты оценивают в 3 млрд долларов США.
(http://today.viaduk.net/segodnya.nsf/PrintPreview/48B91DD49358EFE3C2256FC50058A957)

Поэтому назрела насущная необходимость наведения порядка на рынке недвижимости новой «народной» властью и выработки продуманной государственной политики в сфере обеспечения жильем граждан Украины.

Данная правительственная программа должна:
1) Учитывать интересы основной массы граждан
2) Учитывать интересы государства и согласовываться со стратегией его развития.
3) Учитывать интересы бизнеса.

Ниже приводится список предложений по улучшению ситуации с жильем в стране для Президента, Правительства и Верховной Рады, выработанный по итогам обсуждения на Киевском форуме недвижимости (http://realt.kiev.ua).


** Существующие проблемы и возможные способы их решения:


*1) Государственная программа развития жилищного строительства для всей страны.
Это повысит обеспеченность граждан жильем и даст развитие строительной отрасли, создав множество новых рабочих мест, возродит учебные заведения строительной отрасли, а также даст дополнительные постуления в бюджет.
а) Объемы строительства должны повышаться каждый год как минимум на 10-20% от предыдущего года до насыщения рынка.
б) Равенство всех застройщиков перед законом. Отмена необоснованных льгот (экспериментов) для некоторых застройщиков (КГС+Аркада).
Премьер Ю. Тимошенко положительно отзывалась об КГС/Аркады в своем выступлении 06.05.2004, в таком случае имеет смысл внедрить их опыт для всех застройщиков и банков, поставив всех в равные условия.
в) Привлечение иностранных строительных фирм на наш рынок и обеспечение им равных условий с отечественными. Это даст приток инвестиций в Украину и повысит уровень строительства за счет конкуренции и внедрения прогрессивных методов строительства.

*2) Проверка налоговой, КРУ, СБУ и др. деятельности основных застройщиков г.Киева и других городов за последние 3 года на предмет укрывания доходов и использования теневых схем. Это приводит к значительному завышению себестоимости строительства и выливается в повышении цен на жилье. Кроме того, значительные суммы денег проходят мимо бюджета.
а) Флагманом повышения цен на жилье является КГС - государственное предприятие, не приносящее прибыль государству. Тогда как у остальных операторов строительного рынка рентабельность зашкаливает за 100%.
б) Нужно сделать прозрачной всю цепочку ценообразования - цена участка, проценты отчислений, на что именно эти отчисления, отчет об их использовании, цена стройматериалов и т.п., чтобы исключить возможность скрытия взяток и откатов, чтобы была видна реальная прибыльность.

*3) Полный аудит деятельности Киевской горадминистрации за последние 5 лет.
По результатам проверки расследование случаев коррупции и очистка Киевской власти, а также обеспечение максимальной прозрачности и законности ее работы в дальнейшем.

*4) Скорейшее утверждение Генплана развития Киева, направлений его застройки, прокладки транспортных коммуникаций и т.п..
Выделение средств из Бюджета на развитие инфраструктуры застраеваемых участков, прокладку коммуникаций.
Сейчас застройщики должны это делать за свой счет, что сильно сдерживает освоение новых площадей и вызывает конфликтные ситуации при попытках уплотнения существующей застройки для экономии на инфраструктуре.

*5) Наведение порядка с выделением земли под застройку:
а) Выделение земли только на конкурсной основе с преимуществом тем застройщикам, которые строят жилье по наилучшему показателю "цена кв. метра/качество".
б) Обязательно нужна инвентаризация земли в Киеве на предмет ее текущего использования – существует очень много пром.объектов, которые реально не работают, а занимают большие площади. Некоторые из них можно и нужно вынести за пределы города или закрыть.
в) Расширение Киева за счет прилегающих территорий и перепрофилирование сельхозугодий под застройку.
г) Разобраться с уже выделенными участками (их выделено под строительство жилья площадью 12 млн м кв). При нынешних темпах строительства эти участки будут освоены только за 12 лет. Если строительство не ведеться, нужно передавать участки другому застройщику.
д) Разобраться с бесплатным выделением земельных участков под застройку гражданам, предусмотренным Земельным Кодексом, согласно которому каждый гражданин имеет право на выделение ему бесплатно 10 соток земли под застройку.
Сейчас просто нереально получить участок для застройки в Киеве и окресностях без значительной взятки чиновникам.
Государство должно разработать программу в этой области, выделить дополнительный земельный фонд, если не хватает земель. И наладить законные механизмы выделения земли.

*6) Детенизация рынка жилья.
Это позволит снизить привлекательность вложений в жилье для спекулятивного и теневого капитала и повысит доступность жилья для простых граждан. А также даст значительные поступления в бюджет. В настоящее время сотни миллионов долларов вращаются на рынке недвижимости, не облагаясь налогами, что привлекают туда теневые капиталы.
а) Контроль за движением средств при сделках с недвижимостью, их происхождением и уплатой налогов.
б) Отмена моратория на новые правила налогообложения физ.лиц при продаже жилья.
в) Ввести налог на недвижимость с обложением по повышенной ставке дополнительных единиц жилья, а также излишков жилой площади.
За основу может быть взят проект закона о налогообложении недвижимого имущества, рассматривавшийся Верховной Радой в 2004 году.
Возможно, нужно ввести фиксированный налог с кв.метра, который будет вычисляться по простым методам, например, по нормативным коэффициентам уровня жилья/района с учетом года постройки дома. При этом каждый мог бы себе рассчитать налог без всяких проблем с оценкой жилья.

*7) Выведение рынка риелтерских услуг из тени
а) Принятие закона о риелтерской деятельности с обязательным лицензированием юридических и физ. лиц, занимающихся риелтерской практикой.
б) Контроль за уплатой риелтерами налогов с комиссионных.
в) Создание государственного риелтерского бюро, предоставляющего услуги гражданам согласно утвержденного прейскуранта.

*8) Выведение рынка аренды жилья из тени.
Контроль за оформлением договоров аренды, уплатой налогов арендодателями.
Это повысит правовую защищенность арендаторов и арендодателей, а также даст дополнительные доходы в бюджет.

*9) Создание и развитие специального государственного жилого фонда для долгосрочной сдачи в аренду населению для проживания.
а) Предусмотреть условиями договора аренды ответственность сторон за невыполнение обязательств и условия разрыва договора.
б) Заменить бесплатную раздачу квартир льготным категориям граждан (очень часто сейчас сопровождаемую коррупцией) на выдачу им жилья в долговременную аренду по устанавливаемым государством процентным ставкам с возможностью выкупа данного жилья в дальнейшем.
в) Предоставление жилья в аренду производить в порядке существующих очередей и ввода в строй нового арендного фонда.

*10) Законодательно защитить интересы граждан, инвестирующих средства в строительство жилья.
а) Ведение государственного контроля за соблюдением норм права при составлении инвест. договоров застройщиков.
б) В инвестиционном договоре должны оговариваться права покупателей, компенсации за задержку сдачи и другие нарушения договора.

*11) Создание и внедрение комплексной программы развития областных и районных центров Украины, создания там новых рабочих мест.
Это сократит поток приезжих в Киеве и других крупных городах и снизит спрос на жилье в нем, а также даст толчок развитию региональных рынков строительства, которые в большинстве областей до сих пор заморожены.

*12) Согласование развития ипотечного кредитования развитием строительства.
Преждевременное массовое кредитование под низкий процент и с низким начальным взносом при сохранении текущей ситуации на рынке жилья вызовет только еще больший рост цен. При этом купить жилье в кредит смогут только высокооплачиваемые работники, способные выплачивать крупные суммы по таким кредитам.


*Заключение

Рассмотрение данной проблемы и выработка соответствующей государственной программы позволят улучшить обеспечение жильем граждан Украины, повысить поступления в Бюджет, снизить тенезацию рынка недвижимости.

Кроме того это позитивно скажется на имидже новой власти и подтвердит ее истинно "народный" статус.