02/06/2007 | Павло Солодько

Продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення оцінюють по-різному. Ми ж хочемо надати слово не політикам, а людям, які торгували землею с/г призначення навіть в умовах мораторію.

Це інтерв’ю було взято для ділового тижневика „Контракти”, але через нестачу місця на паперових шпальтах у тижневик увійшла тільки частина розмови. Для читачів „Майдану” ми представляєму повну розшифровку.

Київський ріелтор і девелопер Андрій Цвях (ім’я та прізвище змінені) розповідає про власний досвід, історію і перспективи ринку землі сільськогосподарського призначення.

Розмовляв Павло СОЛОДЬКО

П.С.: Як і коли ти прийшов на ринок с/г земель?

А.Ц.: Я б назвав це швидше ринком розпайованих територій. Вперше звернув увагу на нього в 1999 році, коли Кучма ініціював земельну реформу. Колгоспи не знали, що робити з землею – вона фактично сама просилася „Візьміть мене”. Зрозуміло було, що земля за 20-30 кілометрів від київського Головпоштамту – прекрасна інвестиція. Я тоді мав невелику справу в одному з міст-супутників Києва і, відповідно, непогані стосунки з місцевою владою.

Це був нелегальний ринок?

Ринку не було. Була абсолютна нерозбериха у владі - ніхто не встигав реагувати на нововведення з Києва. Районний земельний відділ абсолютно не встигав провести розпаювання в натурі у три місяці, визначені указом Кучми про земельну реформу, тому створювалися авральні групи - голова колгоспу, голова сільської ради і голова райзему.

Землі, які були у колгоспів, у 95 випадках зі ста були оформлені ще в радянські часи на так зване постійне (або довічне) користування. Такий величезний державний акт у твердій палітурці, з гербом, серпом-молотом – справді на віки.

Тобто колгоспи оточували Київ?

Звичайно, іноді навіть угіддя були на міській території. На межі тоді ніхто особливо не зважав – 100 метрів туди, 100 метрів сюди. Щоб далеко не ходити за прикладом, візьмемо Конча-Заспу з її дачами вищих урядовців – вона на 70 відсотків складалася з кількох колгоспів і радгоспів.

І от у нас на календарі новий, 2000 рік – і авральна земельна реформа. Знищується одна юрособа, створюється нова. Замість колгоспу, умовно кажучи, „імені Героїв Трипілля”, утворюється колективне сільське підприємство „Трипільське”. Чинний на той час земельний кодекс 1990 року передбачав, що коли власник землі змінює форму власності, треба знову переоформлювати право на користування землею. Тобто крім розпайовування земель селянам голова колгоспу бігає по інстанціям, здає старий акт, замовляє новий, не висипається, п’є...

На кілька місяців земля стала нічия – і її позабирали. Першопрохідцями тут були не ділки (так у нас називають ріелторів), а представники тодійшньої владної команди.

Я припускаю, що весь аврал довкола реформи був спричинений не якимось абстрактними вимогами „міжнародних фінансових організацій”, в чому щиро були переконані голови колгоспів – а саме прагненням центральної влади урвати землі. Дати свого роду феодальні наділи „своїм” у райдержадміністраціях. Після третьої чарки голови колгоспів були в цьому переконані не менш щиро.

Можна приклад?

Ну, для прикладу... А позову не боїтеся?

Ми напишемо „за неперевіреними даними”.

Гаразд. За неперевіреними даними, колгосп у Крюковщині мав 1,5 тисяч га – після їхнього переоформлення віддав людям Кучми 100 га.

Як діяв цей механізм наділу землею представників влади?

Земельщики, які займалися паювання, тоді делегувалися від голови РДА, а затверджували результати розпаювання земельні управління обласних держадміністрацій. І от голова колгоспу, якому регулярно роблять втик з ОДА – „зриваєте реформу!” – в паніці біжить до голови РДА, той відправляє його в райзем, а там всі теж у милі. Вимірювання, кадастр, паї! Весною завершується термін реформи, зимою ніяк не встигнемо, а 1 квітня Президент з усіх по всій строгості.

За три місяці переоформити тисячі гектарів – нереальне завдання. Абсолютно нереальне. І голова усвідомлює – може, так і задумано, що ділитися треба. Зрештою, соняшником усе не засадиш, вільної землі вистачає, а якщо не дасиш пару гектарів, то звільнять за зрив демократичних перетворень. А усвідомивши це, голова іде ще раз до голови РДА і каже: „Що треба для того, щоб ми виділили паї на папері і всі були задоволені?”

І так землі з колективних почали перетворюватися на приватні. А коли близьким до влади людям почали оформлювати державні акти, то пішли чутки – і стало відомо, що можна й собі отримати у власність колгоспної землі.

Безкоштовно?!

Ні, звичайно. Активно продавалися добровільні відмови господарства від власності. Іноді відмови приймалися рішенням загальних зборів колгоспників, іноді колгоспники делегували свої повноваження голові. Для прикладу, 20 га у фантастичному місці, недалеко від Дніпра, з лісом, поруч із комункаціями коштували близько 10 тисяч доларів.

Щось дуже дешево...

Так Новий, 2000 рік на вулиці! Грошей не вистачало катастрофічно. 10 тисяч – це таке, поодиноке явище. Можна було ледь не за пляшку купити. Якщо ти мав у кишені 100 доларів, ти міг заходити у будь-яку колгоспну контору з пропозиціями.

І як це виглядало?

Заручаєшся посередництвом голови РДА. Береш у райдержадміністрації карти-стометрівки, вибираєш ділянку, від якої колгоспу не шкода відмовитися. Пасовиська десь біля лісу, скажімо, добре, якщо десь на відшибі. Скажімо, знайшов перспективну для перепродажу ділянку – гарне місце, під’їзд, річечка, лінія електропередач є. І вона знаходиться, для прикладу, у Києво-Святошинському районі, а КСП, яке нею володіє – в Обухівському.

Голова КСП організовує загальні збори колгоспників, вони підтримують його ідею про відмову від ділянки – тоді ти пишеш заяву на районну раду: прошу відвести мені ділянку таку-то на таке-то підприємство за згодою КСП. Далі організуєш відведення і зміну цільового призначення землі – чинний на той час Земельний кодекс дозволяв це все.

А голові що – пляшку?

Голові колгоспу можна було і пляшку. А голову РДА в умовах тотальної нехватки грошей більше цікавила тверда гривня – причому не обов’язково він клав її в кишеню. Фактично 30 га непоганої землі коштувало тоді приблизно 20 тисяч гривень безналом – ти платив їх або в якийсь позабюджетний фонд, а голова РДА вже використовував ці гроші на потреби району.

Наскільки я знаю, поширена була практика ремонтувати за гроші ділків дороги в районі – у цьому випадку ти за вказівкою голови здійснював прямий платіж підрядникам. Люди платили 20 тисяч гривень за 30 га – а зараз сотка цієї землі коштує 20 тисяч доларів.

Як відбувалося відведення і зміна цільового призначення?

Фактично як зараз. Земельний відділ РДА робить проект - відмова власника, районна комісія, висновки служб... Цей проект подаєш на розгляд райради – і вона приймає рішення надати тобі у користування цю ділянку. Приймає – і рекомендує земельному відділу РДА видати тобі державний акт про постійне користування землею.

Але у графі „Цільове призначення” в акті написано – „сільськогосподарське виробництво”. Тому акт – у сейф, і робиш проект зміни цільового призначення. По другому колу проходиш районні служби (відділ земельних ресурсів, відділ містобудування і архітектури, санепідемстанція, пожежники, екологічна служба), утрясаєш технічні умови до проекту, потім – затвердження в області.

Які саме технічні умови?

Припустімо, ти хочеш відвести землю під будівництво офісу. Ти узгоджуєш із відповідними службами, скільки електроенергії треба буде на найближчі три роки, чи реально забезпечити каналізацію на стільки-то людей, проектуєш водойму, якщо хочеш. І змінюєш цільове призначення землі – під забудову офісу чи будинку. Потім ставиш там вагончик, платиш земельний податок, холостий хід трансформатора, зарплату сторожам. Минає рік, другий... І ось уже в тебе кілька таких ділянок – це свого роду первинний ринок. Під кожну ділянку – окреме підприємство. Тепер можна вже переходити на вторинний.

Тобто ти не просто перепродуєш землю с/г призначення, ти розвиваєш її?

Звичайно, треба девелопінгом займатися – в цьому ж і фішка. Клієнтам завжди земля під щось конкретне потрібна. Шукаєте під котедж – будь-ласка. Під офіс – ось проект. Все погоджене, гарне місце, багато часу не займе.

Люди з Держкомзему розповідали про їхній досвід – десь 2 роки тому комітет зробив експеримент – вони взяли два села і підготували ВСІ пакетні документи на ВСІ земельні ділянки. Кадастрове зонування, зйомки, відведення, зміна цільового призначення, технічні умови, державна реєстрація... І за два роки інвестиції в цей регіон збільшилися в кількадесят разів!

А банальна спекуляція – це тупо, тим більше що тоді й можливості спекулювати були незначні. Люди, які хотіли купити ділянку, з’явилися десь так у 1997-ому. Однак замість грошей вони пропонували бартер – типу трикімнатна квартира на Троєщині для доньки голови РДА в обмін на 100 га. Скільки це тоді було? Десь по 20 доларів за сотку виходить. А зараз сотка тих земель коштує 20 тисяч доларів. Рентабельність – у тисячу разів!

Коли ж ти почав продавати?

Осмислений ринок почався 3-4 роки тому. Раніше офіційної статистики не було. Ринок робили ділки – пускали чутки. Клієнти вели себе як діти. Сказав десь на вечірці, що Вася купує там-то – і отримав віддачу у вигляді дорожчання ділянки. Ринок почався тоді, коли не залишилося колгоспних земель – після набуття в січні 2002-го чинності новим Земельним кодексом. Це вже був ринок особистих селянських господарств (ОСГ).

Як відомо, Перехідні положення нового Земельного кодексу забороняли купівлю-продаж землі с/г призначення. Але при цьому чиновники залишили в законі юридичну лазівку, вигадавши нову категорію цільового призначення землі - особисте селянське господарство (ОСГ). І в мораторії ОСГ не згадувалося абсолютно.

Коротко схема ринку, якого нібито не існує, виглядала так: відводиться пай з призначенням "сільськогосподарське виробництво" (наприкінці минулого року така земля неподалік від Києва коштувала в середньому $100-150/сотка) - категорія призначення цього паю змінюється з "с/г виробництво" на "ОСГ" (в середньому $1000-1700/сотка) - категорія "ОСГ" змінюється на "під забудову" - ділянка продається в середньому за $1700-8000/сотка (залежно від об'єкту, під який зроблено проект будівництва).

Скільки коштує проект відведення і зміна цільового призначення?
З 2002 по 2003, на початку нинішнього буму, проект відведення коштував загалом від 3 до 10 тисяч доларів, у 2005-ому, приміром – уже 10-30 тисяч за пай (2-4 га). Зміна цільового призначення коштує приблизно 100-300 доларів за сотку. В цю суму включається офіційна плата кадастровим організаціям + хабарі місцевій владі. Як правило, відводять землі на території району – через РДА легше домовитися, та й площі районів у нас набагато більші від площ населених пунктів.

Мораторій не заважав?

Звичайно, заважав. Причому заважав усім – селянам, у яких землю купували за копійки, клієнтам, яким землю продавали за сотні тисяч, ділкам, які постійно намагалися перестрахуватися, але до кінця в безпеці себе не відчували. Для прикладу - щоб купити сертифікат на право отримання паю, посередники оформлюють 7 документів – договір позики, договір міни, попередній договір, аж до заповіту.І то не страхуються до кінця!

Які були схеми відчуження земельних ділянок?

Стандартна схема – це передача паю в спадщину. Зараз найбільш поширена фантастична схема заборгованості, яка легалізує відведення не просто актом, а ще й рішенням суду – „іменем України”. (Детальніше – читайте тут, у розділі „Кодифіковані схеми”.)

Чи беруть ділки участь у земельних аукціонах?

На торгах землю продають уже відведену, з конкретним цільовим призначенням – і багато на ній не заробиш. ¾ ціни на вторинном ринку – це не дуже цікаво для ділків, всього 20-40 відсотків рентабельності. Тим більше, що зараз аукціонів в області не проводять.

Чому?

Очевидно, область теж незадоволена надходженнями. Можливо, вони готують до продажу більші ділянки. Великі території під землі комерційного призначення поки що не відведені. Он IKEA не може досі знайти собі місця.

Я зараз скажу страшну річ: останній раз Державний кадастр разом із каталогом грунтів укладався ще в 40-ому з чимось році – Україна не винесена в натурі. Якщо скласти території районів докупи, то ми ризикуємо отримати цифру, яка зовсім не відповідатиме прийнятій Держкомземом цифрі 60,3 млн га. Власність нібито і є, але вона напівлегальна. Тому дуже важко отримати під цю напівлегальну власність легальний кредит. Тому на ринку самі ділки, а іноземних інвесткомпаній немає – це й не дивно зрештою, міжнародні інвестиційні фонди не хочуть купувати землю разом із сімома страхувальними документами на чолі з заповітом.

Іноземці купують землю, але це такі ж ділки, як і в нас – вони беруть невеликі ділянки в потенційно престижних місцях. Ці ділянки оформлюються з цільовим призначенням „під забудову” – закон дозволяє іноземцю купувати землю з таким призначенням.

Основна ж причина відмови від аукціонів, на мою думку – вони невигідні чиновникам, так само, як і ділкам. Вони відносно відкриті і прозорі, тому відкати там незначні – і чиновнику це невигідно. До того ж він боїться, що за таке розбазарювання хабаромісткої землі опозиція - коли повернеться до влади - не погладить його по голівці.

Чи багато землі сільськогосподарського призначення залишилося невідчуженою?

В Києві, здається, вже нічого немає, а в області – відсотків 5-7. Ще буде ряд перепродаж, але загалом первинні відчуження уже закінчуються. Ринок ОСГ пережив свій розквіт, майбутнє – за ринком земель комерційного призначення. В мене все менше питають землю на будинок чи котеджне містечко. Зараз шукають великі площі під логістичні склади, гіпермаркети, торгово-розважальні центри. А скоро з Києва почнуть виводити заводи – „Ленінська кузня” кудись же має переїхати, а їй не один гектар потрібен...

Куди?

Важко сказати. В принципі, індустріальним районом вважається Броварський – там розвинена мережа залізничних колій, достатньо енергопотужностей, близько до Києва і Борисполя. Бориспільський напрямок – складський, тому що поруч аеропорт. Житомирський напрямок має тільки одну транспортну артерію – проспект Перемоги, яка в години пік завантажена аж до пробок, тому він теж перспективний як складський. На Одеському напрямку вже зараз один за одним відкриваються гіпермаркети – логічно припустити, що він і далі перетворюватиметься на торгову зону. Обухівський напрямок – котеджні містечка.

Є така закономірність, що мегаполіс розширюється за так званою „розою вітрів”. В першу чергу місто розвивається в тому напрямку, звідки більший час дме вітер – у випадку Києва переважно з півночі на південь. Але Вишгородський район частково забруднений радіацією, тому він не розвивається так стрімко, як Обухівський.

А як дізнатися точно – щоб не припускати?

Ну як. Є плани розвитку регіону в рай- і обладміністраціях. Є План розвитку Києва на 2020 рік, затверджений Київрадою. Є проект нової кільцевої дороги, який зараз активно лобіює київська обласна влада. В багатьох місцях ця дорога проходить через паї колгоспників-пенсіонерів – і якщо точно знати, де саме вона буде, можна гарно вкласти. Дорога – це ж не тільки шість смуг асфальту. Це й АЗС, ресторани, торгові центри та інша інфраструктура.

Як на ринок вплине чергове продовження мораторію вкупі з поширенням його на землі ОСГ?

Ціна відчуження знизиться відсотків на 30-50. Ділок зможе ще більше давити на власника паю, який опиняється повністю витісненим у тінь: „Ти що, не знаєш, що прийняла Верховна Рада? Ніхто тепер у тебе не купить ще років 10!” Якщо раніше селянин продавав сотку на, скажімо, півдні Обухівського району за 300-500 доларів, то тепер у нього її купуватимуть максимум за 200-300.

Що ж стосується посередників, то вони теж втратять, але не 30-50 відсотків, як селяни, а максимум 10. Вони будуть зосереджувати в себе території, розвивати їх, капіталізувати. Посередник цей рік почекає, великих продажів не буде.

Тобто ринок ОСГ повністю перейде у тінь?

Схема продажу знайдеться – це 100 відсотків. Скажімо, продаж шляхом довгострокової оренди. На етапі перереєстрації треба буде незначним чином збільшити певні платежі – скажімо, в районний відділ земельних ресурсів. Але я ще перед Новим роком продав усі свої ОСГ – мої юристи попередили про можливість поширення мораторію на особисті селянські господарства.

Але ж схема продажу знайдеться. Чому відмовився?

По-перше, хочу працювати легально. По-друге, я переводжу гроші в інший бізнес. А по-третє, оскільки землі майже не залишилося, варто чекати афер. Крупних афер. Якщо 10 га (а не 100, як раніше) коштують мільйони, то заради них цілком можливо створити земельну „Еліту-Центр”. В Підмосков’ї, де земля дорожча, такі аферні скандали трапляються регулярно.

Розкажи про три основних схеми – до чого варто бути готовим?

Перш за все варто зрозуміти, чому афери стають можливими. Їх легко робити, тому що ринок абсолютно непрозорий і майже не відображений в документах – пам’ятаєш, я вище казав про напівлегальність? Тема землі і земельних спекуляцій зараз модна – про це говорять усі, від студентів до дружин народних депутатів. Багато „бла-бла-бла” – вичленувати правильну інфу дуже важко. Скажімо, я вже протягом року регулярно чую від різних розумних людей, що одна з моїх ділянок продається, хоча вона вже півтора роки як продана. 5 років тому „продається” – це була інформація, а зараз це – інформаційний шум.

Нещодавно знайомий ділок розповідав таку схему – назвемо її „Іноземна”. Для її успішної реалізації потрібна людина на місці, яка володіє базою земельного кадастру. Цей спільник вибирає з бази „слабкі” ділянки – в даному випадку йдеться про ділянки, оформлені на іноземців. Закон дозволяє їм володіти землею під забудову у населеному пункті, і довкола Києва є багато таких приватних інвестицій.

Виготовляються фальшиві документи на прізвище іноземного власника. Закордонний нотаріус робить – іноді за хабар – по цим документам довіреність на право розпоряджатися власністю для громадянина України N. З цією довіреністю аферист з паспортом громадянина N приїздить в Україну, віддає її в бюро перекладів, і на виході отримує легалізований документ, завірений нотаріально. З цим документом він приходить у райзем і заявляє про втрату державного акту. Йому згідно з довіреністю виписують новий державний акт, уже з його прізвищем. Потім – продаж, зазвичай через фірму-прокладку, доки справжній власник живе собі удома в Євросоюзі чи й далі скупає землю, вже десь у Болгарії. Ділянка, про яку мені розповідав мій знайомий, коштувала 20 мільйонів доларів.

Схема афери №2 – „На сумі угоди”. Для її успішної реалізації треба мати гарного адвоката і свою людину в районному суді. Аферист, який, припустімо, хоче купити ділянку, домовляється з продавцем про ціну 5 мільйонів доларів. Для того, щоб зекономити 30 тисяч державного мита (1% від суми продажу), вони вказують у документах 2 мільйони. А в договорі є обов’язковий пункт, передбачений Цивільним Кодексом про те, що „Сторона повідомила іншу про всі істотні умови”. Гарний адвокат без проблем знайде істотну умову, яка не виконана. Скажімо, „от на половині ділянки є лінза торфу 20 см – нам це не підходить”. Високий суд, звичайно ж, згоден – угода розривається, аферист віддає продавцю ділянку і 2 мільйони, залишаючи собі решту. Може бути й навпаки: продавець після укладення подібної угоди і отримання грошей іде в суд і скаржиться, що покупець рубає його улюблене дерево.

Афера №3 – „На межі”. Для її успішної реалізації треба мати свою людину в органах місцевої влади – райдержадміністрації і раді. Отже, якийсь селянин чи організація виділив собі гарний пай на території району. РДА приймає рішення про передачу цієї ділянки іншій особі - аферисту. Попередній власник іде з документами в суд, от, мовляв, місцева виконавча влада незаконно передала мою землю лівій людині. Суд – справа довга, рік-другий, а тим часом рада змінює межу населеного пункту. Раз! – і спірна ділянка вже стала належати не до району, а до села. І РДА вже ні до чого. Все спочатку – суд першої інстанції, скарга на раду, суддя сердиться, що ви плутаєте суд... Якщо аферист має можливість утримувати добру охорону, власник ніколи не увійде на свою ділянку.

Вже у двох схемах фігурують суди...

Я хотів би відзначити згадане вище поєднання судових і силових схем, яке характерне для нинішнього ринку. Ми не говоримо про вищий рівень, де просто скуповують партійні списки в місцеві органи влади – ми говоримо про скромні пару десятків гектарів.

Найкращий спосіб відібрати ділянку – це суд. Для того, щоб забрати земельну ділянку, суду достатньо рішення двох комісій. Скажімо, приходять на ділянку представник відділу земельних відносин і відділу архітектури. Знаходять порушення – і в суд. Господар ділянки може навіть не знати. А норм, які можна порушити, безліч – затінення, невідповідність будинку проекту тощо. Найпоширеніше формулювання – „нецільове використання земель”. Зараз з цим формулюванням розгортається справжня битва за землі, скуплені ріелторами та інвесторами вздовж трас, але так і не освоєні.

Але! Рішення суду зазвичай залишається на папері, якщо ти не можеш його захистити в реалі. Якщо є рішення, треба його виконати фізично, і ніхто краще спеціально підготованих людей цього не зробить. Такі випадки поки що поодинокі – загалом же панує хиткий статус-кво. Всі розуміють, що де-юре живуть на незаконно набутій землі, але де-факто існує ринок, земля купується і продається, і з часом норми закону неминуче мають бути узгоджені з існуючими реаліями. Назад повернути все – ще більш неможливо.

Розмовляв Павло СОЛОДЬКО

Детальний аналіз ринку землі сільськогосподарського призначення читайте в тижневику «Контракти”, №3-4, 2007:

Категорії землі: що і скільки коштує і які юридичні ризики придбання - http://www.kontrakty.com.ua/show/ukr/article/4/0320078443.html

Хто виграє і хто програє від мораторію на продаж землі с/г призначення - http://www.kontrakty.com.ua/show/ukr/article/4/0320078442.html

Історія земельного питання в Україні: від УРСР до січня 2007-го - http://www.kontrakty.com.ua/show/ukr/article/4/0320078444.html