Сочи vs Крым: кто кого? (л)
07/11/2007 | Tatarchuk
Вне сомнения, решение о проведении Олимпиады в Сочи явилось историческим для рынка курортной недвижимости этого города. Следует ожидать роста количества спекулятивных сделок с недвижимостью, в первую очередь, рекреационного назначения. Может ли Южный берег Крыма (ЮБК) стать альтернативой Сочи для инвесторов, у которых не хватает капиталов для выхода на перегретый рынок недвижимости курортной столицы России?
Менталитет и позиционирование на курортно-туристическом рынке
То, что Сочи – южная столица России, сейчас уже не вызывает сомнения. Ростов и Краснодар, жители которых также пытались присвоить себе это звание, фактически, оказались в Южном федеральном округе на второстепенных позициях. В Крыму также делаются попытки в прессе называть таким титулом то Симферополь, то Ялту. Однако в Киеве с садистским упорством "Южной столицей" называют Одессу, которая, хоть и находится на сепаратистском Юге, но, все же, пока еще административно подчиняется Киеву и автономии не имеет. Тем не менее, по посещаемости туристами Одесса уступает курортам ЮБК.
Вместе с тем, по логике вещей, право называться "Южной столицей Украины" имеет Симферополь, который юридически является столицей Автономной Республики Крым. В Крыму существует еще одно устойчивое определение: "Крым – золотая медаль на груди Украины" (из-за специфической формы полуострова на карте). Тем не менее, самосознание в крымском туристическом бизнесе пока неопределенное: он лавирует где-то между Киевом, Москвой и Донецком, в то время, как в Сочи очень часто можно услышать от местных предпринимателей нелестные высказывания в адрес слишком агрессивной экспансии москвичей (характерный пример – презрительное отношение к мэру Москвы Лужкову и его супруге, которая вынуждена была свернуть в Сочи свой бизнес).
В Крыму же действует разграничение: москвичи и донецкие – свои, киевляне и турки – не совсем, львовские – совсем чужие. Вместе с тем, "свои" донецкие как раз и проявили себя на крымском рынке рекреационной недвижимости наиболее беспардонно. Иными словами, сочинский туристический бизнес имеет больше регионального патриотизма и более устойчив против внешних экспансий, тогда как крымчане всеядные.
Ко всему прочему, в Сочи отсутствует проблема этнических самозахватов, хотя проблема незаконного строительства все равно присутствует, как и в Крыму.
Вывод: плюс в пользу Сочи.
Природные условия и культурно-исторические достопримечательности
Надо сказать, что состояние окружающей среды находится не на должном уровне как на ЮБК, так и в Сочи. Но ЮБК все же выглядит более благополучно. Если в пределах Большого Сочи трудно найти место, где можно нормально заниматься дайвингом, т.к. вода не отличается прозрачностью, то на ЮБК такие места остались, преимущественно на участке Алушта – Приветное. Горы на ЮБК – это горы в полном смысле слова, с видными с любого пляжа вершинами в тумане, грядами, образующими причудливые формы. В сезон ЮБК посещают альпинисты не только из СНГ, но и из дальнего зарубежья. В Сочи ближайшие горы – в Красной Поляне. С пляжей гор не видно, видны только поросшие лесом предгорья Западного Кавказа.
На ЮБК более широкая полоса пляжей, кое-где остались дикие пляжи, почти нетронутые цивилизацией. В Сочи пляжи (кроме центра, где железная дорога идет в тоннеле) представляют собой узкую, полностью "окультуренную" полоску, прямо над которой ходят поезда.
Климат в Сочи – влажные субтропики, он полезен далеко не для всех. На ЮБК субтропики сухие, жара, соответственно, переносится легче. В целом, с рекреационной точки зрения, на ЮБК потенциала больше. К тому же, на ЮБК расположен ряд исторических памятников, от античной эпохи (Харакс и Шейтан-Мердвен) до 19 века (Ливадийский и Алупкинский дворцы).
Вывод: плюс в пользу ЮБК.
Посещаемость и рекреационно-гостиничный фонд
И ЮБК, и Сочи официально считаются круглогодичными курортами. В действительности же, ни ЮБК, ни Сочи полностью круглогодичными считать нельзя. У Сочи шансов больше, учитывая развивающийся зимний курорт Красная Поляна. На ЮБК, несмотря на наличие гор, есть только одна кустарно сделанная горнолыжная трасса на перевале Ангар-Богаз. Летний сезон в Сочи продолжается больше по времени, чем в Крыму, учитывая более теплый климат.
По итогам 2006 года Большой Сочи посетило около 3.5 млн. отдыхающих. Большую Ялту и Большую Алушту посетило около 3 млн. отдыхающих. Учитывая то, что Сочи по площади больше территории, подчиненной Ялтинскому и Алуштинскому горсоветам, это эквивалентный результат. А вот с зарегистрированными средствами размещения на ЮБК беда: в Сочи зарегистрировано 200 средств размещения против 176 по всей автономии. В Крыму ощущается дефицит мест размещения отдыхающих, что и вызывает непомерно высокие цены на размещение, которые вполне конкурируют с сочинскими при более низком уровне обслуживания. Если брать Лазаревский район, то там цены значительно ниже, чем в среднем по ЮБК.
Строительство нового рекреационного фонда ведется на ЮБК черепашьими темпами, зато бурно развивается сегмент нигде не зарегистрированных мини-пансионатов. Это видно невооруженным глазом – достаточно прогуляться по центру Ялты или Алушты, где в почти каждом частном доме сдается жилье, даже если этот дом представляет собой мазанку с плоской кровлей "татарской постройки". На бумаге планы сноса такого жилья и постройки на его месте современных средств размещения существуют, но пока никаких реальных шагов не было принято. В Сочи ситуация более благополучная. Хотя, и в Сочи пока основной санаторный фонд составляют "совковые" средства размещения с хамящим персоналом и отвратительными условиями жизни.
Вывод: плюс в пользу Сочи.
Транспортная инфраструктура
Важно разделить транспортную инфраструктуру на две составляющие: состояние дорог, развязок, транспортной сети внутри городов и степень доступности курорта. Степень доступности на ЮБК и в Сочи примерно одинаковая, точнее говоря – одинаково плохая. С одной стороны, Сочи имеет преимущество, поскольку там есть железнодорожное сообщение. С другой стороны, серпантин Джубга-Сочи не имеет по степени сложности вождения аналогов в Крыму: на ЮБК серпантин Алушта-Судак гораздо легче. Состояние дорожного покрытия в Сочи, особенно в центральной части, лучше, чем в Ялте и Алуште, за последнее время в Сочи были построены современные развязки. К тому же, между Симферополем, Алуштой и Ялтой курсирует троллейбус, который, хоть и медленно едет, зато недорого стоит. В Сочи таких дешевых видов транспорта, которые бы связывали курорт с Краснодаром и аэропортом, нет.
В Сочи, в отличие от Ялты и Алушты, отсутствует троллейбусное сообщение внутри города. Стоимость проезда на автобусах и маршрутках примерно одинакова. В центре Ялты и в центре Сочи транспортные проблемы одни и те же: дороги не рассчитаны на такое количество машин, отсюда вечные пробки. Движение автобусов и маршруток в Ялте и Алуште более регулярное, чем в Сочи, где в час пик даже из центра до Мамайки доехать превращается в проблему.
Что касается планов постройки в Ялте легкого метро, монорельса из Симферополя в Ялту, вертолетных площадок – то это такие же прожекты, как идея выпрямить серпантин Джубга-Сочи и перенести дальше от моря железную дорогу. Ни то, ни то всерьез воспринимать не следует.
Вывод: ничья.
Недвижимость и цены
Этот раздел специально оставлен читателю на закуску, т.к. иногда требуемый первоначальный капитал определяет конечный выбор инвестора. Нет смысла указывать конкретные цены на недвижимость по районам и сегментам, этого и так в интернете хватает. Так или иначе, на ЮБК в любом случае ниже планка входа в рынок. Центр Ялты и центр Сочи для инвестора одинаково невыгодны: в Ялте на набережной сотка земли стоит около 60 тыс. долларов, но предложений земли там в настоящий момент нет и все поделено между строительными компаниями. В Сочи возле морвокзала кое-где предложения земли встречаются, но там сотка земли стоит не меньше 100 тыс. долларов; такая же ценовая ситуация в Нижнеимеретинской бухте.
При этом цены на элитную первичку в Большой Ялте уже приближаются к сочинским, т.е. рентабельность строительства в курортной зоне в Ялте выше. Что касается рентабельности рекреационного строительства, то, по моим исследованиям, в Сочи срок окупаемости равняется примерно 4-5 годам (при последующей эксплуатации средства размещения), тогда как в Ялте – минимум 6 лет. В Алуште из-за относительно низких цен на землю срок окупаемости мини-пансионатов ниже: около 4-5 лет, как и в Сочи.
Однако следует помнить, что в Крыму нет такого количества состоятельных покупателей, как на сочинском рынке недвижимости, поэтому элитное жилье продать сложнее. В таких комплексах, как "Гурзуфский парк" или в расположенных по соседству "Виллах Галата" продажи идут крайне низкими темпами. Что же касается мини-пансионатов, то, по статистике, среднестатистический украинец тратит на отдых 500 долларов, а среднестатистический россиянин – около 2 тыс. А в Крыму большинство клиентов – украинцы. Так что, баснословных доходов тоже ждать не стоит.
Остается недооцененным в еще большей степени, чем Лазаревский район Большого Сочи, район Большой Алушты восточнее самой Алушты. Цены на землю там не превышают 12 тыс. долларов за сотку – в Сочи таких цен уже не осталось. Преимущество ЮБК в том, что там остались районы, где земля стоит настолько мало, что ниже цены уже не могут опуститься. Общий показатель динамики рынка по ЮБК – 60% годовых, он аналогичен сочинскому. Так что, на рынок курортного строительства на ЮБК можно выходить, фактически, со 150-200 тыс. долларов. Кредиты на строительство в Украине более доступны, чем в России, ниже требования к доходам соискателя.
Вывод: ничья.
Итоги
По совокупности показателей Сочи, конечно, выигрывает. Но сейчас Крым и Сочи сравнивать тяжело из-за разной специфики рекреационного бизнеса. Сочи после решения МОК – это будущая Ницца или Монако. Крым же остается относительно тихим и спокойным уголком для семейного отдыха, и большая часть ЮБК, кроме центра Ялты – не исключение.
Инвестиции в курортное строительство на ЮБК – отличный инструмент диверсификации рисков, тогда как Сочи – город для уже состоявшихся бизнесменов. То есть, начинать карьеру в курортном бизнесе лучше с Крыма. Возможно, что, учитывая природный потенциал, когда-то и Крым будет украинским Сочи, но для этого нужно, чтобы в автономии был рачительный хозяин, а не бесконтрольный эксплуататор этого самого природного потенциала.
http://www.dailystroy.ru/
Менталитет и позиционирование на курортно-туристическом рынке
То, что Сочи – южная столица России, сейчас уже не вызывает сомнения. Ростов и Краснодар, жители которых также пытались присвоить себе это звание, фактически, оказались в Южном федеральном округе на второстепенных позициях. В Крыму также делаются попытки в прессе называть таким титулом то Симферополь, то Ялту. Однако в Киеве с садистским упорством "Южной столицей" называют Одессу, которая, хоть и находится на сепаратистском Юге, но, все же, пока еще административно подчиняется Киеву и автономии не имеет. Тем не менее, по посещаемости туристами Одесса уступает курортам ЮБК.
Вместе с тем, по логике вещей, право называться "Южной столицей Украины" имеет Симферополь, который юридически является столицей Автономной Республики Крым. В Крыму существует еще одно устойчивое определение: "Крым – золотая медаль на груди Украины" (из-за специфической формы полуострова на карте). Тем не менее, самосознание в крымском туристическом бизнесе пока неопределенное: он лавирует где-то между Киевом, Москвой и Донецком, в то время, как в Сочи очень часто можно услышать от местных предпринимателей нелестные высказывания в адрес слишком агрессивной экспансии москвичей (характерный пример – презрительное отношение к мэру Москвы Лужкову и его супруге, которая вынуждена была свернуть в Сочи свой бизнес).
В Крыму же действует разграничение: москвичи и донецкие – свои, киевляне и турки – не совсем, львовские – совсем чужие. Вместе с тем, "свои" донецкие как раз и проявили себя на крымском рынке рекреационной недвижимости наиболее беспардонно. Иными словами, сочинский туристический бизнес имеет больше регионального патриотизма и более устойчив против внешних экспансий, тогда как крымчане всеядные.
Ко всему прочему, в Сочи отсутствует проблема этнических самозахватов, хотя проблема незаконного строительства все равно присутствует, как и в Крыму.
Вывод: плюс в пользу Сочи.
Природные условия и культурно-исторические достопримечательности
Надо сказать, что состояние окружающей среды находится не на должном уровне как на ЮБК, так и в Сочи. Но ЮБК все же выглядит более благополучно. Если в пределах Большого Сочи трудно найти место, где можно нормально заниматься дайвингом, т.к. вода не отличается прозрачностью, то на ЮБК такие места остались, преимущественно на участке Алушта – Приветное. Горы на ЮБК – это горы в полном смысле слова, с видными с любого пляжа вершинами в тумане, грядами, образующими причудливые формы. В сезон ЮБК посещают альпинисты не только из СНГ, но и из дальнего зарубежья. В Сочи ближайшие горы – в Красной Поляне. С пляжей гор не видно, видны только поросшие лесом предгорья Западного Кавказа.
На ЮБК более широкая полоса пляжей, кое-где остались дикие пляжи, почти нетронутые цивилизацией. В Сочи пляжи (кроме центра, где железная дорога идет в тоннеле) представляют собой узкую, полностью "окультуренную" полоску, прямо над которой ходят поезда.
Климат в Сочи – влажные субтропики, он полезен далеко не для всех. На ЮБК субтропики сухие, жара, соответственно, переносится легче. В целом, с рекреационной точки зрения, на ЮБК потенциала больше. К тому же, на ЮБК расположен ряд исторических памятников, от античной эпохи (Харакс и Шейтан-Мердвен) до 19 века (Ливадийский и Алупкинский дворцы).
Вывод: плюс в пользу ЮБК.
Посещаемость и рекреационно-гостиничный фонд
И ЮБК, и Сочи официально считаются круглогодичными курортами. В действительности же, ни ЮБК, ни Сочи полностью круглогодичными считать нельзя. У Сочи шансов больше, учитывая развивающийся зимний курорт Красная Поляна. На ЮБК, несмотря на наличие гор, есть только одна кустарно сделанная горнолыжная трасса на перевале Ангар-Богаз. Летний сезон в Сочи продолжается больше по времени, чем в Крыму, учитывая более теплый климат.
По итогам 2006 года Большой Сочи посетило около 3.5 млн. отдыхающих. Большую Ялту и Большую Алушту посетило около 3 млн. отдыхающих. Учитывая то, что Сочи по площади больше территории, подчиненной Ялтинскому и Алуштинскому горсоветам, это эквивалентный результат. А вот с зарегистрированными средствами размещения на ЮБК беда: в Сочи зарегистрировано 200 средств размещения против 176 по всей автономии. В Крыму ощущается дефицит мест размещения отдыхающих, что и вызывает непомерно высокие цены на размещение, которые вполне конкурируют с сочинскими при более низком уровне обслуживания. Если брать Лазаревский район, то там цены значительно ниже, чем в среднем по ЮБК.
Строительство нового рекреационного фонда ведется на ЮБК черепашьими темпами, зато бурно развивается сегмент нигде не зарегистрированных мини-пансионатов. Это видно невооруженным глазом – достаточно прогуляться по центру Ялты или Алушты, где в почти каждом частном доме сдается жилье, даже если этот дом представляет собой мазанку с плоской кровлей "татарской постройки". На бумаге планы сноса такого жилья и постройки на его месте современных средств размещения существуют, но пока никаких реальных шагов не было принято. В Сочи ситуация более благополучная. Хотя, и в Сочи пока основной санаторный фонд составляют "совковые" средства размещения с хамящим персоналом и отвратительными условиями жизни.
Вывод: плюс в пользу Сочи.
Транспортная инфраструктура
Важно разделить транспортную инфраструктуру на две составляющие: состояние дорог, развязок, транспортной сети внутри городов и степень доступности курорта. Степень доступности на ЮБК и в Сочи примерно одинаковая, точнее говоря – одинаково плохая. С одной стороны, Сочи имеет преимущество, поскольку там есть железнодорожное сообщение. С другой стороны, серпантин Джубга-Сочи не имеет по степени сложности вождения аналогов в Крыму: на ЮБК серпантин Алушта-Судак гораздо легче. Состояние дорожного покрытия в Сочи, особенно в центральной части, лучше, чем в Ялте и Алуште, за последнее время в Сочи были построены современные развязки. К тому же, между Симферополем, Алуштой и Ялтой курсирует троллейбус, который, хоть и медленно едет, зато недорого стоит. В Сочи таких дешевых видов транспорта, которые бы связывали курорт с Краснодаром и аэропортом, нет.
В Сочи, в отличие от Ялты и Алушты, отсутствует троллейбусное сообщение внутри города. Стоимость проезда на автобусах и маршрутках примерно одинакова. В центре Ялты и в центре Сочи транспортные проблемы одни и те же: дороги не рассчитаны на такое количество машин, отсюда вечные пробки. Движение автобусов и маршруток в Ялте и Алуште более регулярное, чем в Сочи, где в час пик даже из центра до Мамайки доехать превращается в проблему.
Что касается планов постройки в Ялте легкого метро, монорельса из Симферополя в Ялту, вертолетных площадок – то это такие же прожекты, как идея выпрямить серпантин Джубга-Сочи и перенести дальше от моря железную дорогу. Ни то, ни то всерьез воспринимать не следует.
Вывод: ничья.
Недвижимость и цены
Этот раздел специально оставлен читателю на закуску, т.к. иногда требуемый первоначальный капитал определяет конечный выбор инвестора. Нет смысла указывать конкретные цены на недвижимость по районам и сегментам, этого и так в интернете хватает. Так или иначе, на ЮБК в любом случае ниже планка входа в рынок. Центр Ялты и центр Сочи для инвестора одинаково невыгодны: в Ялте на набережной сотка земли стоит около 60 тыс. долларов, но предложений земли там в настоящий момент нет и все поделено между строительными компаниями. В Сочи возле морвокзала кое-где предложения земли встречаются, но там сотка земли стоит не меньше 100 тыс. долларов; такая же ценовая ситуация в Нижнеимеретинской бухте.
При этом цены на элитную первичку в Большой Ялте уже приближаются к сочинским, т.е. рентабельность строительства в курортной зоне в Ялте выше. Что касается рентабельности рекреационного строительства, то, по моим исследованиям, в Сочи срок окупаемости равняется примерно 4-5 годам (при последующей эксплуатации средства размещения), тогда как в Ялте – минимум 6 лет. В Алуште из-за относительно низких цен на землю срок окупаемости мини-пансионатов ниже: около 4-5 лет, как и в Сочи.
Однако следует помнить, что в Крыму нет такого количества состоятельных покупателей, как на сочинском рынке недвижимости, поэтому элитное жилье продать сложнее. В таких комплексах, как "Гурзуфский парк" или в расположенных по соседству "Виллах Галата" продажи идут крайне низкими темпами. Что же касается мини-пансионатов, то, по статистике, среднестатистический украинец тратит на отдых 500 долларов, а среднестатистический россиянин – около 2 тыс. А в Крыму большинство клиентов – украинцы. Так что, баснословных доходов тоже ждать не стоит.
Остается недооцененным в еще большей степени, чем Лазаревский район Большого Сочи, район Большой Алушты восточнее самой Алушты. Цены на землю там не превышают 12 тыс. долларов за сотку – в Сочи таких цен уже не осталось. Преимущество ЮБК в том, что там остались районы, где земля стоит настолько мало, что ниже цены уже не могут опуститься. Общий показатель динамики рынка по ЮБК – 60% годовых, он аналогичен сочинскому. Так что, на рынок курортного строительства на ЮБК можно выходить, фактически, со 150-200 тыс. долларов. Кредиты на строительство в Украине более доступны, чем в России, ниже требования к доходам соискателя.
Вывод: ничья.
Итоги
По совокупности показателей Сочи, конечно, выигрывает. Но сейчас Крым и Сочи сравнивать тяжело из-за разной специфики рекреационного бизнеса. Сочи после решения МОК – это будущая Ницца или Монако. Крым же остается относительно тихим и спокойным уголком для семейного отдыха, и большая часть ЮБК, кроме центра Ялты – не исключение.
Инвестиции в курортное строительство на ЮБК – отличный инструмент диверсификации рисков, тогда как Сочи – город для уже состоявшихся бизнесменов. То есть, начинать карьеру в курортном бизнесе лучше с Крыма. Возможно, что, учитывая природный потенциал, когда-то и Крым будет украинским Сочи, но для этого нужно, чтобы в автономии был рачительный хозяин, а не бесконтрольный эксплуататор этого самого природного потенциала.
http://www.dailystroy.ru/