07/31/2007 | «Юридическая практика»

Марианна БОНДАРЕНКО
«Юридическая практика» № 35/2006
http://www.yurpractika.com/article.php?id=10006410

С того момента, как законодательством для собственников приватизированных квартир в многоквартирных домах и собственников нежилых помещений, расположенных в доме, была предусмотрена возможность на праве общей совместной собственности осуществлять свои права относительно помещений общего пользования, опорных конструкций дома, оборудования дома, а также сооружений дома, предназначенных для обеспечения нужд всех собственников квартир, судебных споров относительно незаконного использования вышеуказанных объектов появилось несметное количество. Причем, пользуясь своим правом «кооперироваться» в объединения сособственников многоквартирных домов (ОСМД), таким сособственникам удавалось добиться немалых успехов в защите своих интересов. В том числе и в сфере финансового обогащения — за счет обязательности согласия собственников приватизированных квартир для сдачи в аренду таких помещений. В то же время отсутствие согласия всех участников ОСМД при сдаче в аренду вспомогательных помещений не влечет за собой недействительность такой сделки, поскольку распоряжаться этими помещениями могут и владельцы квартир, не состоящие в членах ОСМД. Главным аспектом такого распоряжения является отсутствие возражений против такой сделки у членов ОСМД.

В октябре 2003 года гр-ка Б., гр-ка В. и гр-ка Г. обратились в Шевченковский районный суд г. Киева суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «М», Национальной академии наук Украины (НАН Украины), государственному жилищно-коммунальному предприятию Национальной академии наук Украины (ГЖКП НАН Украины); 3-е лицо: объединение сособственников многоквартирного дома «Научный работник». В иске был поднят вопрос о признании незаконным и недействительным договора аренды подвального вспомогательного помещения площадью 102,2 м2 в жилом доме в г. Киеве, который был заключен 15 октября 2002 года между ГЖКП НАН Украины и ООО «М»; постановления бюро президиума НАН Украины от 8 июля 2002 года № 188 в части предоставления разрешения ГЖКП НАН Украины на передачу в аренду ООО «М» указанного подвального помещения; обязании ООО «М» освободить подвальное помещение. В своем иске истицы ссылались на нарушение их прав, предусмотренных статьями 2, 4, 48 Закона Украины «О собственности», статьями 1, 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищнго фонда», статьями 1, 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», статьями 48, 113, 128 ГК УССР и статьями 41, 55 Конституции Украины.

В обоснование своих требований истцы указывали, что они являются собственниками квартир и сособственниками вспомогательных помещений в доме в г. Киеве. Не считаясь с этим, ответчики без их согласия и уведомления заключили между собой спорный договор аренды подвального помещения, чем, по мнению истиц, нарушили их права как сособственников этого имущества, гарантированные статьями 2, 4 Закона Украины «О собственности», статьей 41 Конституции Украины, частью 1 статьи 113 ГК УССР, — на свободное владение, пользование и распоряжение им.

Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 5 февраля 2004 года иск был удовлетворен полностью. Решением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 13 мая 2004 года указанное решение местного суда было отменено, а в удовлетворении исковых требований было отказано.

В кассационной жалобе гр-ка Б., грка В. и гр-ка Г. просили отменить решение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм процессуального права и неправильное применение норм материального права. В частности, статей 293, 301 ГПК Украины, статей 1, 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», статьи 23 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», статьи 48 ГК УССР. Не применены, по мнению истиц, были статья 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», статья 4 Закона Украины «О собственности» и статья 215, 317, 382, 369 ГК Украины.

Кассационная жалоба была частично удовлетворена исходя из того, что, удов­летворяя исковые требования, местный суд посчитал, что спорное подвальное помещение является общей долевой собственностью сособственников многоквартирного жилого дома — собственников приватизированных квартир, а потому при заключении договора аренды этого помещения необходимо было получить их согласие.

В то же время, отменяя решение суда первой инстанции и постановляя новое решение об отказе в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в спорном подвальном помещении, которое арендует ООО «М», расположенном в 5 подъезде дома, размещалась и функционировала лаборатория отделения морской геологии и осадочного рудообразования НАН Украины, этим помещением истцы никогда не пользовались и не использовали его как вспомогательное для бытового обслуживания, а потому заключение договора аренды подвала не противоречит интересам сособственников дома и не нарушает их права.

Тем не менее с такими выводами согласиться нельзя, поскольку арендованное помещение является вспомогательным в соответствии с действующим законодательством.

Суть приватизации государственного жилого фонда, в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», состоит в отчуждении в пользу граждан Украины, то есть в их собственность, как квартир, так и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, чердаков, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда.

Вспомогательными помещениями многоквартирного дома, согласно статье 1 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей, в част­ности, это подвалы.

Вспомогательные помещения, по статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», отдельно приватизации не подлежат, а передаются в собственность квартиро­съемщиков безвозмездно и становятся объектами права общей собственности сособственников многоквартирного дома одновременно с приватизацией гражданами квартир.

Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды не противоречит интересам истцов, не основывался на законодательстве.

Более того, как усматривается из акта от 29 мая 2003 года, многоквартирный жилой дом в г. Киеве со вспомогательными помещениями, в том числе подвалами площадью 896,8 м2, передан с баланса ГЖКП НАН Украины объединению сособственников дома «Научный работник».

Судебная палата по гражданским делам ВСУ не согласилась также с выводом местного суда о том, что само по себе неполучение согласия истцов является достаточным для признания договора аренды недействительным.

Из материалов дела выяснилось, что на момент заключения договора аренды спорного подвального помещения 39 квартир из 41 были приватизированы их жителями, а 2 — находились в собственности НАН Украины.

Поскольку все субъекты права собственности равны перед законом, то в многоквартирном доме, где не все квартиры приватизированы, собственники неприватизированных квартир (в данном случае НАН Украины) и собственники приватизированных квартир являются равноправ­ными сособственниками вспомогательных помещений и имеют право распоряжаться ими в пределах, установленных статьей 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» и гражданским законодательством, в частности, статьей 113 ГК УССР (1963 года), которая действовала на момент заключения соглашения.

Местный суд в нарушение указанных норм и статьи 108 ГПК УССР (1963 года) не выяснил позицию остальных сособственников приватизированных квартир относительно заключенного договора аренды подвального помещения, а потому его решение не могло дальше оставаться без изменений. При таких обстоятельствах постановленные с нарушением норм материального и процессуального права судебные решения подлежали отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, в производстве Верховного Суда Украины находится аналогичное гражданское дело по иску гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Г. к Национальной академии наук Украины, государственному жилищно-коммунальному предприятию Национальной академии наук Украины, обществу с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная фирма «О»; 3-е лицо: объединение сособственников многоквартирного дома «Научный работник» — об устранении нарушений прав собственников, признании незаконными и недействительными договора аренды и постановления бюро президиума Национальной академии наук Украины, а потому местному суду необходимо, в соответствии со статьей 126 ГПК Украины, разрешить вопрос об объединение этих двух дел в одно производство.

Таким образом, руководствуясь статьями 336, 338 ГПК Украины, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила: кассационную жалобу гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Г. удовлетворить частично, решение Шевченковского районного суда ­г. Киева от 5 февраля 2004 года и решение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 13 мая 2004 года отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.